העיר אשדוד נמצאת בעיצומה של מהפכה תכנונית שצפויה לשנות לחלוטין את הדינמיקה הנדל"נית באזור הדרום והשפלה. בעוד מרכז העיר והרובעים הוותיקים מתמודדים עם צפיפות ומחסור בשטחים פנויים, תשומת הלב של גורמי התכנון והמשקיעים מופנית כיום אל השטחים הפתוחים שעוטפים את העיר, כאשר המוקד המרכזי הוא התוכנית המאסיבית המקודמת בחלקה הצפוני-מזרחי.
הטריגר המרכזי לפיתוח זה הוא הסכם הענק המתגבש בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין התעשייה האווירית, במסגרתו יפונה מפעל אלתא ההיסטורי. פינוי זה, המתוקצב בסכום חסר תקדים של כ-4 מיליארד שקלים, ישחרר לשוק אלפי דונמים ויאפשר יצירת רצף טריטוריאלי חדש שיחבר את העיר עם צירי התחבורה הארציים.
החזון: רובע עירוני מתקדם
התוכניות המוצעות עבור הפיתוח של צפון מזרח אשדוד אינן עוסקות בעוד שכונת מגורים קטנה, אלא בהקמת מרחב מטרופוליני שלם. מדובר על תכנון להקמת כ-90,000 יחידות דיור חדשות, לצד כמיליון מטרים רבועים של שטחי תעסוקה, מסחר ומשרדים. פיתוח בהיקף כזה נועד למשוך לעיר אוכלוסייה חזקה ולייצר מקומות עבודה איכותיים קרוב לבית. התוכנית כוללת גם הקמת מרכז תחבורה משולב, שדרוג הגישה לכביש 4, ופיתוח סביבתי השם דגש על שימור אזור נחל לכיש כפארק טבע עירוני.
הפוטנציאל הכלכלי בשלבי התכנון
רוב הקרקעות המיועדות לפיתוח במתחם נמצאות בבעלות המדינה, עובדה המבטיחה כי קידום התוכנית ייעשה מתוך אינטרס ממשלתי ברור ובקצב מואץ. עם זאת, בתוך אזור זה נותרו חלקות בודדות בבעלות פרטית הרשומות בטאבו. מצב זה מייצר חלון הזדמנויות מסקרן עבור משקיעים פרטיים שמבינים את כללי המשחק של שוק הנדל"ן.
ניסיון העבר מוכיח כי הרווח המשמעותי ביותר בענף הנדל"ן נוצר מאיתור עתודות קרקע אסטרטגיות לפני שהן הופכות לשכונות יוקרה. רכישת קרקע להשקעה בשלב שבו התוכנית כבר מקודמת על ידי הרשויות המוסמכות, אך טרם קיבלה תוקף סופי והיתרי בנייה, מאפשרת כניסה לפרויקט ברמות מחיר נגישות. ככל שתהליך התכנון מתקדם והופך לעובדה מוגמרת בשטח, כך ההערכה היא שערך הקרקע יזנק ויתיישר עם שוויה הריאלי של קרקע זמינה לבנייה באזור.
תזמון וניהול סיכונים
השקעה בקרקע שאינה זמינה לבנייה מיידית דורשת כמובן סבלנות, שכן הליכי תכנון דורשים זמן. עם זאת, כאשר התוכנית נשענת על תקציבי עתק של המדינה לפינוי מתקנים קיימים, וכאשר הצורך הארצי בפתרונות דיור הוא כה אקוטי, רמת הוודאות עולה בצורה ניכרת לעומת עסקאות בקרקעות חקלאיות מרוחקות. משקיעים הבוחרים להפנות היום את הונם לאזור זה עושים זאת מתוך הבנה שאשדוד נמצאת בנקודת מפנה, וכי עתודות הקרקע הללו הן העוגן לעתידה הכלכלי והאורבני של העיר.
הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית
